2026年（令和8年）の地価公示を、東京23区の「町名」単位で整理すると、区ごとの上位にどの町が入るのでしょうか。丁目が違っても同じ正式町名は1枠にまとめ、その町に設定された住宅標準地のうち、最も高い公示価格を町の代表値として比較しました。
結論から見ると、港区は赤坂711万円/㎡、渋谷区は恵比寿西390万円/㎡、世田谷区は三軒茶屋160万円/㎡が区内1位です。 一方で、田園調布や松濤のような著名な低層住宅地が、必ずしも区内最高価格になるわけではありません。標準地の価格には、駅距離、容積率、敷地規模、マンション開発の可能性なども表れます。
なお、このランキングは「町全体の平均地価」や「高級住宅街の格付け」ではありません。2026年1月1日時点の地価公示にある住宅標準地を町名別に再集計したものです。
東京23区・町名別住宅地TOP3【2026年地価公示】
| 区 | 上位の町名と代表値 |
|---|---|
| 千代田区 | 1位 六番町（530万円/㎡）／2位 三番町（441万円/㎡）／3位 一番町（415万円/㎡） |
| 中央区 | 1位 佃（285万円/㎡）／2位 明石町（253万円/㎡）／3位 月島（197万円/㎡） |
| 港区 | 1位 赤坂（711万円/㎡）／2位 白金台（548万円/㎡）／3位 南麻布（499万円/㎡） |
| 新宿区 | 1位 南元町（196万円/㎡）／2位 市谷仲之町（173万円/㎡）／3位 市谷左内町（157万円/㎡） |
| 文京区 | 1位 本駒込（318万円/㎡）／2位 本郷（290万円/㎡）／3位 西片（161万円/㎡） |
| 台東区 | 1位 池之端（264万円/㎡）／2位 上野桜木（118万円/㎡）／3位 谷中（116万円/㎡） |
| 墨田区 | 1位 千歳（91.5万円/㎡）／2位 横川（75.2万円/㎡）／3位 亀沢（74.6万円/㎡） |
| 江東区 | 1位 豊洲（116万円/㎡）／2位 南砂（89.5万円/㎡）／3位 塩浜（85.8万円/㎡） |
| 品川区 | 1位 東五反田（330万円/㎡）／2位 北品川（193万円/㎡）／3位 上大崎（172万円/㎡） |
| 目黒区 | 1位 青葉台（366万円/㎡）／2位 三田（200万円/㎡）／3位同率 自由が丘（165万円/㎡）・目黒（165万円/㎡） |
| 大田区 | 1位 田園調布（126万円/㎡）／2位 南雪谷（99.6万円/㎡）／3位 山王（83.5万円/㎡） |
| 世田谷区 | 1位 三軒茶屋（160万円/㎡）／2位 等々力（123万円/㎡）／3位 桜新町（115万円/㎡） |
| 渋谷区 | 1位 恵比寿西（390万円/㎡）／2位 神宮前（319万円/㎡）／3位 松濤（264万円/㎡） |
| 中野区 | 1位 中央（150万円/㎡）／2位 中野（119万円/㎡）／3位 東中野（107万円/㎡） |
| 杉並区 | 1位 久我山（109万円/㎡）／2位 桃井（108万円/㎡）／3位 荻窪（97.3万円/㎡） |
| 豊島区 | 1位 駒込（141万円/㎡）／2位 目白（126万円/㎡）／3位 東池袋（103万円/㎡） |
| 北区 | 1位 赤羽（205万円/㎡）／2位 赤羽南（164万円/㎡）／3位 滝野川（142万円/㎡） |
| 荒川区 | 1位 東日暮里（161万円/㎡）／2位 東尾久（91.4万円/㎡）／3位 西日暮里（70.7万円/㎡） |
| 板橋区 | 1位 小茂根（85.4万円/㎡）／2位 大山東町（77.7万円/㎡）／3位 南町（76.1万円/㎡） |
| 練馬区 | 1位 小竹町（74万円/㎡）／2位 豊玉北（72.7万円/㎡）／3位 石神井町（71.5万円/㎡） |
| 足立区 | 1位 千住寿町（133万円/㎡）／2位 綾瀬（126万円/㎡）／3位 千住旭町（69.1万円/㎡） |
| 葛飾区 | 1位 小菅（59.9万円/㎡）／2位 東金町（55万円/㎡）／3位 新小岩（52.9万円/㎡） |
| 江戸川区 | 1位 西葛西（63.5万円/㎡）／2位 中葛西（59.8万円/㎡）／3位 南葛西（56.8万円/㎡） |
目黒区は3位が自由が丘と目黒の同額（165万円/㎡）なので、23区×3枠ですが掲載町数は70町です。
このランキングの読み方
地価公示は、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地について公示する1㎡当たりの正常な価格です。標準地は近隣地域の標準的な画地として選定されるため、公示価格は町内のすべての土地の価格を一律に示すものではありません。
- 同じ正式町名に複数の住宅標準地がある場合は、そのうち最高価格の地点を町の代表値としています。
- 赤坂1丁目・赤坂6丁目のような丁目違いは「赤坂」1枠に統合しています。
- 公示地点が設定されていない町はランキング対象外です。
- 2026年1月1日時点の地価公示だけを使用し、2026年7月1日時点の基準地価は混ぜていません。
- 地価公示上の「住宅地」と都市計画上の用途地域は別の区分です。商業地域・近隣商業地域・準工業地域にある標準地でも、地価公示上の用途が住宅地であれば対象です。
上位を見ると分かる6つの特徴
1．港区は赤坂が711万円/㎡で1位
港区では、赤坂711万円/㎡、白金台548万円/㎡、南麻布499万円/㎡の順です。赤坂の代表地点は「港-4」で、赤坂1丁目にある住宅標準地です。南麻布より赤坂が高い結果ですが、これは住宅地としての知名度や格式だけを比べた順位ではありません。
東京都の2026年地価公示「標準地価格高順位一覧表（住宅地）」でも、港-4は区部の住宅地で最も高い711万円/㎡、港-29は548万円/㎡、港-16は499万円/㎡と確認できます。
2．渋谷区は恵比寿西が松濤を上回る
渋谷区は恵比寿西390万円/㎡、神宮前319万円/㎡、松濤264万円/㎡です。松濤は低層の高級住宅地として知られますが、恵比寿西の代表地点は地積3,089㎡、指定容積率300％の大規模な高級マンション用地です。
土地の単価にはブランドだけでなく、まとまった敷地をどのように利用できるかという条件も影響します。
3．世田谷区では三軒茶屋が1位、成城はTOP3外
世田谷区は三軒茶屋160万円/㎡、等々力123万円/㎡、桜新町115万円/㎡です。三軒茶屋の代表地点は地積1,698㎡、指定容積率300％。等々力と桜新町の代表地点も1,000㎡を超える規模です。
この結果は、高級住宅街としての一般的なイメージとは異なる場合があります。地価公示の標準地価格では、駅への近さや敷地規模、共同住宅用地としての利用可能性など、個別の土地条件が重要です。
4．杉並区は久我山・桃井が荻窪を上回る
杉並区は久我山109万円/㎡、桃井108万円/㎡、荻窪97.3万円/㎡です。桃井の代表地点は西荻窪駅から約1.2kmですが、地積4,291㎡の大規模画地です。久我山の代表地点も3,566㎡あります。
駅からの距離だけでは説明できず、大規模なマンション用地としての希少性が価格形成に関わる例です。
5．田園調布は低容積率でも大田区1位
大田区は田園調布126万円/㎡、南雪谷99.6万円/㎡、山王83.5万円/㎡です。田園調布の代表地点は第一種低層住居専用地域で、指定容積率80％。高度利用の余地が大きい土地とは性格が異なります。
それでも区内1位となっており、低層住宅地としての住環境やブランド、供給の希少性が価格を支える例として読めます。
6．「住宅地」でも用途地域が商業地域の地点がある
北区1位の赤羽は205万円/㎡、荒川区1位の東日暮里は161万円/㎡です。いずれも代表地点の都市計画用途地域は商業地域、指定容積率は600％です。文京区の本駒込、台東区の池之端、品川区の東五反田などにも同様の例があります。
地価公示の「住宅地」は土地の利用実態などによる用途区分で、都市計画法上の用途地域名と同じ意味ではありません。そのため「商業地域にある住宅地標準地」という組み合わせは矛盾ではありません。
全70町の監査済みデータ
以下は、町名統合後の代表標準地を一覧にしたものです。価格は万円/㎡。前年比は前年の同一標準地との比較で、中央区の佃「中央-6」は2026年の新規地点のため前年比がありません。
| 区 | 順位 | 町名 | 代表標準地 | 万円/㎡ | 前年比 | 最寄駅・距離 | 地積㎡ | 都市計画用途地域 | 容積率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 1 | 六番町 | 千代田-3 | 530 | +9.73% | 四ツ谷 330m | 2,266 | 第二種住居地域 | 400% |
| 千代田区 | 2 | 三番町 | 千代田-1 | 441 | +11.36% | 半蔵門 500m | 969 | 第二種住居地域 | 400% |
| 千代田区 | 3 | 一番町 | 千代田-7 | 415 | +10.96% | 半蔵門 220m | 792 | 第二種住居地域 | 400% |
| 中央区 | 1 | 佃 | 中央-6 | 285 | 新規地点（前年比なし） | 月島 180m | 533 | 商業地域 | 600% |
| 中央区 | 2 | 明石町 | 中央-2 | 253 | +14.48% | 築地 430m | 435 | 第二種住居地域 | 400% |
| 中央区 | 3 | 月島 | 中央-4 | 197 | +14.53% | 勝どき 500m | 558 | 第二種住居地域 | 400% |
| 港区 | 1 | 赤坂 | 港-4 | 711 | +20.51% | 溜池山王 420m | 1,053 | 第二種住居地域 | 400% |
| 港区 | 2 | 白金台 | 港-29 | 548 | +16.60% | 白金台 180m | 935 | 商業地域 | 500% |
| 港区 | 3 | 南麻布 | 港-16 | 499 | +15.51% | 広尾 650m | 3,507 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 新宿区 | 1 | 南元町 | 新宿-21 | 196 | +11.36% | 信濃町 420m | 2,199 | 第二種中高層住居専用地域 | 300% |
| 新宿区 | 2 | 市谷仲之町 | 新宿-20 | 173 | +11.61% | 曙橋 210m | 1,688 | 第二種中高層住居専用地域 | 300% |
| 新宿区 | 3 | 市谷左内町 | 新宿-2 | 157 | +12.95% | 市ケ谷 330m | 290 | 第一種住居地域 | 300% |
| 文京区 | 1 | 本駒込 | 文京-13 | 318 | +17.34% | 本駒込 180m | 733 | 商業地域 | 600% |
| 文京区 | 2 | 本郷 | 文京-12 | 290 | +20.83% | 水道橋（都営） 320m | 1,041 | 近隣商業地域 | 400% |
| 文京区 | 3 | 西片 | 文京-2 | 161 | +12.59% | 春日 460m | 153 | 第一種低層住居専用地域 | 150% |
| 台東区 | 1 | 池之端 | 台東-6 | 264 | +16.81% | 湯島 380m | 666 | 商業地域 | 600% |
| 台東区 | 2 | 上野桜木 | 台東-4 | 118 | +13.46% | 鶯谷 640m | 147 | 第一種中高層住居専用地域 | 300% |
| 台東区 | 3 | 谷中 | 台東-3 | 116 | +13.73% | 千駄木 460m | 330 | 第一種中高層住居専用地域 | 300% |
| 墨田区 | 1 | 千歳 | 墨田-4 | 91.5 | +15.53% | 森下 650m | 431 | 準工業地域 | 400% |
| 墨田区 | 2 | 横川 | 墨田-7 | 75.2 | +13.77% | 押上 630m | 89 | 準工業地域 | 300% |
| 墨田区 | 3 | 亀沢 | 墨田-3 | 74.6 | +14.77% | 錦糸町 800m | 229 | 準工業地域 | 300% |
| 江東区 | 1 | 豊洲 | 江東-20 | 116 | +16.00% | 豊洲 550m | 1,823 | 準工業地域 | 300% |
| 江東区 | 2 | 南砂 | 江東-15 | 89.5 | +15.93% | 東陽町 1100m | 1,242 | 準工業地域 | 400% |
| 江東区 | 3 | 塩浜 | 江東-21 | 85.8 | +14.40% | 東陽町 770m | 2,314 | 準工業地域 | 300% |
| 品川区 | 1 | 東五反田 | 品川-31 | 330 | +16.61% | 五反田 530m | 957 | 商業地域 | 500% |
| 品川区 | 2 | 北品川 | 品川-21 | 193 | +17.68% | 北品川 380m | 533 | 準工業地域 | 400% |
| 品川区 | 3 | 上大崎 | 品川-4 | 172 | +14.67% | 目黒 500m | 513 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 目黒区 | 1 | 青葉台 | 目黒-22 | 366 | +16.19% | 神泉 590m | 502 | 商業地域 | 600% |
| 目黒区 | 2 | 三田 | 目黒-14 | 200 | +15.61% | 恵比寿 620m | 400 | 第一種住居地域 | 300% |
| 目黒区 | 3（同率） | 自由が丘 | 目黒-6 | 165 | +13.79% | 自由が丘 500m | 308 | 第一種低層住居専用地域 | 100% |
| 目黒区 | 3（同率） | 目黒 | 目黒-18 | 165 | +15.38% | 中目黒 1000m | 1,001 | 第一種住居地域 | 300% |
| 大田区 | 1 | 田園調布 | 大田-4 | 126 | +5.88% | 田園調布 280m | 930 | 第一種低層住居専用地域 | 80% |
| 大田区 | 2 | 南雪谷 | 大田-11 | 99.6 | +10.42% | 雪が谷大塚 190m | 993 | 近隣商業地域 | 300% |
| 大田区 | 3 | 山王 | 大田-10 | 83.5 | +7.74% | 大森 420m | 231 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 世田谷区 | 1 | 三軒茶屋 | 世田谷-111 | 160 | +11.11% | 三軒茶屋 700m | 1,698 | 第一種住居地域 | 300% |
| 世田谷区 | 2 | 等々力 | 世田谷-7 | 123 | +10.81% | 尾山台 730m | 1,273 | 第一種住居地域 | 300% |
| 世田谷区 | 3 | 桜新町 | 世田谷-13 | 115 | +10.58% | 桜新町 430m | 1,876 | 準工業地域 | 200% |
| 渋谷区 | 1 | 恵比寿西 | 渋谷-11 | 390 | +11.75% | 代官山 200m | 3,089 | 第二種中高層住居専用地域 | 300% |
| 渋谷区 | 2 | 神宮前 | 渋谷-4 | 319 | +16.00% | 表参道 360m | 174 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 渋谷区 | 3 | 松濤 | 渋谷-5 | 264 | +13.79% | 渋谷 960m | 659 | 第一種低層住居専用地域 | 150% |
| 中野区 | 1 | 中央 | 中野-13 | 150 | +17.19% | 中野坂上 270m | 2,014 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 中野区 | 2 | 中野 | 中野-11 | 119 | +11.21% | 中野 500m | 304 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 中野区 | 3 | 東中野 | 中野-15 | 107 | +10.65% | 東中野 560m | 317 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 杉並区 | 1 | 久我山 | 杉並-20 | 109 | +15.50% | 久我山 570m | 3,566 | 準工業地域 | 200% |
| 杉並区 | 2 | 桃井 | 杉並-6 | 108 | +13.56% | 西荻窪 1200m | 4,291 | 準工業地域 | 200% |
| 杉並区 | 3 | 荻窪 | 杉並-31 | 97.3 | +9.08% | 荻窪 630m | 337 | 第一種低層住居専用地域 | 100% |
| 豊島区 | 1 | 駒込 | 豊島-22 | 141 | +17.50% | 駒込 260m | 307 | 第一種住居地域 | 400% |
| 豊島区 | 2 | 目白 | 豊島-4 | 126 | +12.50% | 目白 570m | 214 | 第一種低層住居専用地域 | 150% |
| 豊島区 | 3 | 東池袋 | 豊島-3 | 103 | +13.06% | 大塚 380m | 194 | 第一種住居地域 | 400% |
| 北区 | 1 | 赤羽 | 北-7 | 205 | +18.50% | 赤羽岩淵 140m | 208 | 商業地域 | 600% |
| 北区 | 2 | 赤羽南 | 北-32 | 164 | +14.69% | 赤羽 450m | 2,285 | 第一種住居地域 | 300% |
| 北区 | 3 | 滝野川 | 北-22 | 142 | +18.33% | 西巣鴨 300m | 190 | 商業地域 | 600% |
| 荒川区 | 1 | 東日暮里 | 荒川-3 | 161 | +17.52% | 三ノ輪 160m | 486 | 商業地域 | 600% |
| 荒川区 | 2 | 東尾久 | 荒川-17 | 91.4 | +16.14% | 東尾久三丁目 0m | 977 | 近隣商業地域 | 400% |
| 荒川区 | 3 | 西日暮里 | 荒川-12 | 70.7 | +12.22% | 新三河島 480m | 118 | 準工業地域 | 400% |
| 板橋区 | 1 | 小茂根 | 板橋-46 | 85.4 | +12.96% | 小竹向原 410m | 731 | 近隣商業地域 | 300% |
| 板橋区 | 2 | 大山東町 | 板橋-17 | 77.7 | +12.12% | 大山 350m | 99 | 第二種住居地域 | 300% |
| 板橋区 | 3 | 南町 | 板橋-34 | 76.1 | +12.57% | 要町 700m | 102 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 練馬区 | 1 | 小竹町 | 練馬-55 | 74 | +8.82% | 小竹向原 140m | 107 | 第一種低層住居専用地域 | 150% |
| 練馬区 | 2 | 豊玉北 | 練馬-67 | 72.7 | +8.83% | 練馬 450m | 146 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 練馬区 | 3 | 石神井町 | 練馬-39 | 71.5 | +7.68% | 石神井公園 500m | 360 | 第一種低層住居専用地域 | 100% |
| 足立区 | 1 | 千住寿町 | 足立-47 | 133 | +14.66% | 北千住 590m | 613 | 商業地域 | 600% |
| 足立区 | 2 | 綾瀬 | 足立-21 | 126 | +16.67% | 綾瀬 80m | 839 | 近隣商業地域 | 300% |
| 足立区 | 3 | 千住旭町 | 足立-52 | 69.1 | +10.03% | 北千住 400m | 113 | 第一種住居地域 | 300% |
| 葛飾区 | 1 | 小菅 | 葛飾-6 | 59.9 | +5.46% | 綾瀬 350m | 132 | 第一種中高層住居専用地域 | 200% |
| 葛飾区 | 2 | 東金町 | 葛飾-40 | 55 | +8.27% | 金町 580m | 11,464 | 準工業地域 | 200% |
| 葛飾区 | 3 | 新小岩 | 葛飾-23 | 52.9 | +7.52% | 新小岩 630m | 98 | 第一種住居地域 | 300% |
| 江戸川区 | 1 | 西葛西 | 江戸川-68 | 63.5 | +8.36% | 西葛西 580m | 736 | 準工業地域 | 300% |
| 江戸川区 | 2 | 中葛西 | 江戸川-30 | 59.8 | +4.18% | 葛西 450m | 161 | 第一種住居地域 | 300% |
| 江戸川区 | 3 | 南葛西 | 江戸川-42 | 56.8 | +8.60% | 葛西 1100m | 1,593 | 第一種住居地域 | 300% |
数字を見るときの注意点
たとえば「赤坂711万円/㎡」という表現は、赤坂全体の平均地価が711万円/㎡という意味ではありません。正確には「赤坂に設定された住宅標準地の最高公示価格が711万円/㎡」です。
また、地価の高さを住宅地としての格式や住みやすさの順位に読み替えることもできません。今回の代表地点には、低層住宅地の小規模画地だけでなく、駅近の高容積率地や数千㎡規模のマンション用地も含まれます。条件の違う土地を比較していることを前提に見る必要があります。
まとめ
2026年地価公示を町名単位で整理すると、東京23区の住宅地価格は、著名な高級住宅地のイメージだけでは説明できません。赤坂、恵比寿西、三軒茶屋、久我山・桃井のように、都心アクセス、容積率、敷地規模、共同住宅としての利用可能性が強く表れる地点があります。一方、田園調布のように低層住宅地としての環境や希少性が価格を支える町もあります。
散歩で街を見るときも、駅からの距離や街並みだけでなく、土地の大きさ、用途地域、容積率、周辺の建物の規模を見比べると、地価の違いが立体的に見えてきます。
