新宿の高層ビル群からそれほど遠くない場所に、小さな山があります。
戸山公園の箱根山です。標高44.6メートルで、山手線内で最も高い山として知られています。
山の下には、三十数棟の高層住宅が並ぶ戸山ハイツがあります。商店、集会所、介護施設、相談拠点があり、長く暮らしてきた高齢者と近年入居した外国籍の家族が生活しています。
江戸時代には尾張徳川家の巨大庭園があり、明治以降は陸軍の学校となりました。敗戦後には戦災復興住宅が建てられ、高度成長期に木造住宅が高層団地へ建て替えられました。現在は高齢化と多文化化が進んでいます。
30秒で分かる戸山ハイツ
戸山ハイツは、東京都新宿区戸山二丁目に広がる大規模な都営住宅です。
現在の高層住棟は1960年代末から1970年代前半に建設されましたが、この土地の履歴は江戸時代の大名庭園までさかのぼります。
歴史の流れは次のとおりです。
- 江戸時代：尾張徳川家の下屋敷と巨大庭園「戸山荘」
- 明治から1945年：陸軍戸山学校などの軍用地
- 1948～1949年：戦災復興住宅として木造戸山ハイツを建設
- 1949年：鉄筋の戸山アパートも完成
- 1968～1975年：木造住宅を鉄筋高層住宅へ建替え
- 1975年：3,051戸の高層化が完成
- その後：住民と建物の高齢化、商店減少、住戸改修の課題
- 2011年：暮らしの保健室が開所
- 近年：外国籍の家族が増え、多世代・多文化共生が新しい課題になる
江戸の大名文化、近代の軍事化、戦後の住宅不足、高度成長期の住宅政策、現在の高齢化と地域医療が、同じ土地に重なっています。
山手線内の「山」と巨大団地
箱根山は標高44.6メートルで、山頂周辺から戸山ハイツの高層住棟や新宿の街を望めます。
この山は自然の丘ではなく、江戸時代の大名庭園に築かれた人工の山が形を変えながら残ったものです。
山の周囲には陸軍戸山学校跡記念碑や軍楽隊の野外演奏場跡が残り、その先には戦後に造られた団地があります。
江戸随一の大名庭園・戸山荘
現在の戸山公園と戸山ハイツ周辺には、かつて尾張徳川家の下屋敷がありました。その庭園が戸山荘です。
東京都公園協会によると、戸山荘は約45万平方メートルに及び、現在の東京ドーム約9個分に近い広さでした。池、山、道、建物、町並みを組み込んだ巨大な庭園でした。
庭園の約8割は池だったとされ、起伏のある土地を利用して、水辺を巡るごとに景色が変わるよう設計されていました。
庭園内には東海道の小田原宿を模した町並みも設けられていました。
箱根山の起源となった築山も庭園の一部です。公園の公式説明では、「玉円峰」と呼ばれた人工の山が現在の箱根山になったとされています。
「尾張大納言殿下屋敷戸山荘全図」には、複雑な水辺と庭園空間が描かれています。
現在も残る箱根山は、失われた庭園の地形を伝える手がかりです。
古地図と現在の街を見比べる方法は、古地図まるわかりガイドで解説しています。
庭園は陸軍の学校へ変わった
明治政府は近代的な軍隊を整備するため、東京各地に兵営、学校、射撃場、病院、工場を置きました。広い敷地と起伏を持つ戸山一帯も、陸軍の教育・訓練用地へ転換されました。
アジア歴史資料センターによると、1873年に兵学寮戸山出張所が開校し、1874年に陸軍戸山学校へ改称されました。
戸山学校では射撃、体操、戦法、操練、勤務、ラッパなどを教育・研究しました。1912年に射撃・戦術・通信などが陸軍歩兵学校へ分離された後は、体操、剣術、ラッパ、軍楽などが中心となりました。
軍楽隊の教育と演奏も行われ、戸山公園には野外演奏場跡が残っています。
江戸の庭園は、兵士の身体と技術を訓練する場所へ変わりました。
陸軍戸山学校跡、射撃場、陸軍病院跡などを歩く場合は、戸山～高田馬場の旧軍施設を巡る街歩き記事も参考になります。
終戦と住宅不足――軍用地が住まいになる
1945年の敗戦で陸軍戸山学校は廃止されました。
空襲で多くの住宅が焼け、復員者や引揚者も都市へ戻りました。旧軍用地は、深刻な住宅不足に対応するための用地となりました。
東京都議会の記録では、1948年、約24ヘクタールの旧軍用地に木造平屋約360棟、約1,060戸の戦災復興住宅が建設されました。これが後の戸山ハイツです。
1945～1950年の航空写真には、現在の高層団地とは異なる低層中心の土地利用が見えます。
1949年、二つの戦後住宅が完成した
新宿区の区史年表には、1949年に戸山地区で二つの大規模住宅が完成したことが記録されています。
3月1日に「戸山ハイツ」1,052戸が竣工しました。
11月1日には、鉄筋住宅団地「戸山アパート」1,016戸が竣工しました。
木造平屋の緊急住宅と鉄筋住宅団地が同じ年に建設され、住宅不足への即応と不燃化が並行して進められました。
東京都議会の記録によると、木造戸山ハイツにはGHQから払い下げられた資材も使われ、入居当初は畳や間仕切りが十分ではありませんでした。
住民は畳、ふすま、生活設備を自費で整え、住まいを作りました。
公営住宅、公団住宅、2DK、住棟配置などの基礎は、団地まるわかりガイドで整理しています。
高層住宅へ――住民が守ろうとしたもの
木造住宅には、火災への弱さ、老朽化、設備不足、土地利用の効率などの課題がありました。東京都は不燃化と中高層化を進めました。
建替えをめぐっては、払下げか建替えかについて居住者と意見が対立し、事業が一時中断しました。
住民は畳や間仕切りを自費で入れ、家族の生活と近所との関係を築いていました。建替えは建物だけでなく、次の生活条件に関わる問題でした。
- 移転中の住まいはどうなるのか
- 新しい家賃を払えるのか
- 元の場所へ戻れるのか
- 商売を続けられるのか
- 近所との関係は残るのか
- 自分で整えた住まいへの投資はどう扱われるのか
戸山ハイツの鉄筋高層化は1968年11月に着工し、1975年3月に3,051戸で完成しました。
1974～1978年の航空写真には、高層住棟と広場からなる団地の骨格が見えます。
高層化によって不燃化と住宅戸数の確保が進む一方、住民の移転、営業継続、近隣関係の再編が必要になりました。
3,051戸の町に商店と自治会が生まれた
3,051戸の戸山ハイツには、食料品、日用品、理美容、飲食、医療、保育、集会の場が必要でした。
東京都議会の記録によると、高層化の際には、以前から敷地内で営業していた商店が新しい住棟へ移転した例と、団地規模に応じて必要な業種を外部から誘致した例がありました。
現在の33号棟前にある生協マーケットも、住棟と生活サービスが近接する団地の構造を伝えています。
戸山二丁目には東・南・北・西の複数の自治会があり、棟や地区に応じて住民組織が形成されてきました。
自治会は、高齢者の見守り、防災、情報伝達、ごみ出し、共同空間の維持、行政との交渉などを担っています。
なぜ住民と建物が同時に高齢化したのか
高層住宅の多くは1960年代末から1970年代前半に供給され、同じ時期に多くの世帯が入居しました。子どもが独立した後も親世代が住み続けたため、住民と建物が同時に年齢を重ねました。
公営住宅は所得や住宅確保の条件に応じて入居する制度で、民間マンションのように自由な売買で世帯が短期間に入れ替わる仕組みとは異なります。
子どもが独立すると、一人または二人で住む世帯が増えます。住戸数が同じでも人口が減り、商店の利用者や自治会の担い手も少なくなります。
2026年6月の現地取材では、約3,000世帯が暮らし、高齢化率は5割を超えると報じられました。これは取材記事上の概数です。
同時期の大量入居と長期居住が、住民と建物の高齢化を重ねました。
小さな住戸を暮らしに合わせる知恵
都営戸山ハイツを調査した2013年の研究では、高齢居住者が限られた住戸を生活に合わせて使い替えていることが報告されました。
二つの部屋の間の扉を外して一つの空間のように使う、洗面台などの設備を外して作業場所を作る、一室を収納にする例が確認されています。
家族で暮らしていた住戸が一人暮らしの高齢者の住まいになると、生活動線、睡眠、食事、収納、介護の必要性が変わります。住民は扉や家具、部屋の用途を変えて対応してきました。
一方、身体機能が低下すると、段差、浴室、トイレ、収納、避難経路が負担になります。住宅改修助成があっても、制度の把握、申請、工事業者との調整が難しい場合があります。
商店が減ると「近い店」が遠くなる
戸山ハイツを対象にした2016年の研究では、周辺の買物施設が減少し、特に生鮮食品店の減少が大きかったと報告されています。
歩行が難しい高齢者にとって、数百メートルの距離、坂道、信号、荷物の重さは負担になります。地図上で近い店でも利用できない場合があります。
研究では、宅配に頼る人や歩行困難な人が増え、買物支援が必要だと指摘されました。
商店の減少は、食事の選択肢や栄養だけでなく、外出や会話の機会にも影響します。
空き店舗から生まれた暮らしの保健室
2011年7月、戸山ハイツに「暮らしの保健室」が開所しました。代表は看護師の秋山正子です。
厚生労働省の説明では、高齢者に限らず地域住民を対象に、健康、医療、介護、暮らしの相談を受ける場所でした。
病院で受けた説明、退院後の生活、介護保険の相談先、一人暮らしで病気になったときの不安など、診察室だけでは解決しにくい相談を受けます。
在宅医療を理解する看護師が、病院と地域の医師をつなぎ、介護・福祉の情報を伝え、必要な支援へ橋渡しします。
背景には、高齢化、単身化、慢性疾患、医療と介護の制度の複雑さがあります。
暮らしの保健室は団地の空き店舗に開かれ、商業空間が健康と生活の相談拠点へ転用されました。
2017年には、戸山ハイツ4号棟に、小規模多機能型居宅介護、デイサービス、地域交流スペースを組み合わせた「戸山いつきの杜」も開設されました。
東京の別地域で医療・福祉・民間支援が組み合わされた例は、山谷の福祉と支援の歴史でたどれます。
高齢団地から多世代・多文化の町へ
2026年の現地取材では、戸山ハイツで近年、外国籍住民の家族が増えていると報じられました。
以前から中国、韓国、フィリピンなどにルーツを持つ住民が暮らし、近年はネパール、ミャンマー、タイなど、より多様な背景の住民が入居しているといいます。
言葉や生活習慣の違いは、ごみ出し、自治会費、清掃、防災、掲示物の理解などに影響します。
取材では、多言語の案内表示、外国籍住民による自治会費の集金、団地内の大掃除への参加などが紹介されました。
戸山ハイツを歩くと見えてくる歴史
戸山ハイツでは、庭園、軍用地、戦後住宅、高層団地の痕跡を近い範囲で確認できます。
1．戸山公園の箱根山
箱根山は、戸山荘の人工の築山に由来します。
2．陸軍戸山学校跡記念碑
箱根山の麓に記念碑があり、周辺には軍楽教育に使われた野外演奏場跡も残ります。
3．高層住棟の配置
住棟の間隔、緑地、歩行者動線から、高層化後の団地計画を確認できます。
4．住棟に併設された商店
33号棟周辺などでは、住宅と商業機能が近接する配置を確認できます。
5．暮らしの保健室と地域施設の位置
住戸、商店、公園、福祉施設が歩ける範囲に配置されています。
陸軍戸山学校跡、陸軍射撃場、陸軍病院跡などを巡る詳しいコースは、前掲の街歩き記事で確認できます。
まとめ――戸山ハイツは東京の350年を重ねた町
戸山ハイツの土地は、江戸時代の尾張徳川家の庭園から、陸軍戸山学校、戦災復興住宅、高層団地へと用途を変えました。
1949年には木造戸山ハイツ1,052戸と鉄筋戸山アパート1,016戸が完成し、1968年から1975年にかけて3,051戸の高層団地へ建て替えられました。
長期居住によって住民と建物が同時に高齢化し、住戸改修、買物、医療、介護、自治会の担い手不足が課題となりました。
空き店舗には暮らしの保健室が開かれ、近年は外国籍の家族も増えています。
東京23区の町丁目別高齢化率と都市型限界集落という言葉の注意点は、東京の都市型限界集落を横断する統計記事で確認できます。郊外団地との違いは、住民組織と見守り活動を重ねてきた常盤平団地の歴史と比べると分かりやすくなります。
ほかの地域史・都市史の記事は、歴史・文化の解説記事一覧から読めます。
事実確認：2026年7月20日
参考文献・参考資料
- 公益財団法人東京都公園協会「戸山公園」（最終確認：2026年7月20日）
- 国立公文書館 アジア歴史資料センター「陸軍戸山学校」（最終確認：2026年7月20日）
- 新宿区「昭和24（1949）年―新宿区史年表」（最終確認：2026年7月20日）
- 新宿区「昭和50（1975）年―新宿区史年表」（最終確認：2026年7月20日）
- 東京都議会「令和三年 都市整備委員会速記録第十二号」（最終確認：2026年7月20日）
- 東京都議会「令和二年 都市整備委員会速記録第三号」（最終確認：2026年7月20日）
- 古賀繭子・定行まり子「都営戸山ハイツにおける高齢者の住まい方からみた継続居住に関する研究」『都市住宅学』2013年83号（最終確認：2026年7月20日）
- 古賀繭子・定行まり子「大都市中心部に位置する公営住宅における高齢者の買物行動の変化に関する研究」『日本建築学会計画系論文集』2016年81巻721号（最終確認：2026年7月20日）
- 厚生労働省「暮らしの保健室等を視察した秋葉厚生労働副大臣」（最終確認：2026年7月20日）
- 新宿区「戸山いつきの杜 開所式」（最終確認：2026年7月20日）
- 新宿区「町会・自治会（若松地区）」（最終確認：2026年7月20日）
- 聖教電子版「外国籍住民との共生を目指す団地の取り組み」2026年6月23日（最終確認：2026年7月20日）
- 国立国会図書館デジタルコレクション「尾張大納言殿下屋敷戸山荘全図」（最終確認：2026年7月20日）
- 国土地理院「地理院タイル一覧」（最終確認：2026年7月20日）
- Wikimedia Commons「Toyama Heights Building No 33 2024-04-25」（最終確認：2026年7月20日）
- Wikimedia Commons「Toyama School Memorial」（最終確認：2026年7月20日）
