砧公園の南側から坂を下ると、世田谷の景色が大きく変わります。
広い公園と樹林のそばに、高層の新しい賃貸住宅が並びます。その先には工事区域があり、さらに坂を下れば、木々の間から水が湧く小さな池があります。
ここは大蔵三丁目です。
現在の新しい住宅は「カーメスト大蔵の杜」と呼ばれます。しかし、この土地には、1960年から多くの家族が暮らしてきた「大蔵住宅」の時間が積み重なっています。
世田谷区が2020年国勢調査を基にまとめた資料では、大蔵3丁目の住民に占める65歳以上の割合は60.8％でした。
世田谷区内でも高い数字です。
それでも、この町を「高齢者ばかりの古い団地」と呼ぶだけでは、何も分かりません。
なぜ同じ世代が集まり、長く住み続けたのか。
なぜ建替えが一度にできないのか。
なぜ住宅事業に道路、緑地、湧水、保育園、福祉施設が組み込まれたのか。
大蔵住宅の歴史をたどると、団地の建替えとは、建物を新しくするだけではなく、住民、自然、防災、福祉を一つの土地で組み直す事業だと見えてきます。
30秒で分かる大蔵住宅
大蔵住宅は、東京都住宅供給公社、現在のJKK東京が世田谷区大蔵3丁目で運営してきた賃貸住宅です。
入居は1960年に始まりました。
高度経済成長期に東京の人口が急増し、住宅不足が深刻だった時代です。同じ時期に多くの家族が入居し、子どもを育て、地域の人間関係を築きました。
数十年後、子ども世代の多くは独立します。一方、親世代は住み慣れた住宅に残りました。
建物と住民が一緒に年齢を重ね、2020年国勢調査では大蔵3丁目の65歳以上割合が60.8％となります。
老朽化した住宅は、2014年に建替選定住宅となり、4期に分けた再生が始まりました。
計画の要点は次のとおりです。
- 第1期から第4期まで、合計約1,200戸
- 第1期はカーメスト大蔵の杜5棟381戸
- 国分寺崖線の緑と湧水を保全
- 砧公園周辺の景観へ配慮
- 保育園を建替え
- 高齢者施設と障害者施設を誘致
- 避難路、大蔵緑地、補助216号線等の防災整備と連動
- 既存住民の継続居住と新規世帯の入居を両立
大蔵住宅の再生は、古い団地を新築マンションへ置き換えるだけの計画ではありません。
住宅ができる前の大蔵
大蔵は、武蔵野台地と多摩川低地の境にあります。
高い土地から低い土地へ移る途中には、国分寺崖線と呼ばれる崖の連なりがあります。
崖の上には台地があり、崖の下には水が湧きます。周辺には畑、樹林、水辺が広がり、東京が急速に市街化する前の土地利用が残っていました。
1945～1950年の空中写真を見ると、現在の大規模な住棟群が現れる前の土地が分かります。
写真だけで個々の畑や建物の用途を特定することはできません。それでも、低密度な土地利用と緑地が多く、後の団地建設によって町の姿が大きく変わったことを読み取れます。
戦後の東京では、空襲被害、復員、引揚げ、人口流入により住宅不足が続きました。
都心だけで住宅を供給することはできません。鉄道で都心へ通える郊外へ、まとまった住宅地を造る必要がありました。
自然が残る大蔵も、戦後東京の住宅地へ組み込まれていきます。
1960年、大蔵住宅へ入居が始まった
1960年、東京都住宅供給公社の大蔵住宅へ入居が始まりました。
ここで重要なのは、大蔵住宅が都営住宅ではないことです。
都営住宅は、公営住宅法に基づき、住宅に困窮する低所得世帯等へ東京都が供給する住宅です。
一方、大蔵住宅は東京都住宅供給公社が供給する公社賃貸住宅です。戦後の住宅不足へ対応する公共的な役割を持ちますが、制度、入居条件、家賃の仕組みは都営住宅と同じではありません。
1961～1969年の空中写真には、住棟がまとまって配置された大蔵住宅が現れています。
同じ形の建物を並べることで、多くの住戸を効率よく供給できます。住棟の間には日照や風通しを確保する空地があり、周囲の緑とも接していました。
入居した家族にとって、大蔵住宅は単なる建物ではありません。
子どもが遊び、近所の人と顔を合わせ、自治会活動を行い、同じ場所で年月を重ねる生活圏でした。
公営住宅、公社住宅、公団・UR住宅の違いや、戦後団地の間取りと住棟配置は、「団地まるわかりガイド」で詳しく解説しています。
団地が一つの町になった
入居開始から十数年がたつと、大蔵住宅は一つの町として成熟します。
1974～1978年の空中写真には、住棟群と周辺市街地、緑地が広がっています。
団地で暮らすには、住宅だけでは足りません。
保育園、商店、集会場所、道路、バス停、学校、病院、公園が必要です。住民同士が清掃、防災、行事、見守りを担い、建物の間に社会関係が生まれます。
入居当初に若かった世帯は、同じ速度で年齢を重ねました。
子どもたちは進学、就職、結婚等で団地を離れます。親世代は、近所づきあい、通院先、買物、慣れた道を持つ大蔵に残ります。
この長期居住は、地域が失敗した結果ではありません。
住まいが安定し、同じ場所で生活を続けられた結果でもあります。
なぜ高齢化率60.8％になったのか
2020年国勢調査を基にした世田谷区資料では、大蔵三丁目の65歳以上割合は60.8％でした。
この数字を理解するには、二つの変化を分ける必要があります。
一つは、住民の高齢化です。
1960年代に入居した世代が長く住み、子ども世代が外へ出たことで、一世帯当たりの人数が減りました。親世代が一人または二人で住む世帯が増え、65歳以上の割合が上がります。
もう一つは、建替えに伴う人口減少です。
大規模団地を建て替える際、全住棟を一度に解体することはできません。住民を別の棟や仮移転先へ移し、空き住棟を増やしながら段階的に工事を進めます。
2020年は、大蔵住宅が建替えへ向かい、居住人口が減っていた時期と重なります。
若い世帯を含む人口が減り、高齢の長期居住者が残れば、高齢化率は上がりやすくなります。
ただし、60.8％のうち何ポイントが建替え移転によるものかを示す公式な分解資料はありません。
したがって、
- 同時期入居世代の高齢化
- 子世代の独立
- 長期居住
- 世帯人数の縮小
- 段階的移転
- 空き住棟増加
が重なった結果と考えるのが適切です。
大蔵3丁目は、行政から限界集落と指定された地域ではありません。
東京23区の高齢化率50％超地域を同じ2020年国勢調査で比較した「東京にも限界集落がある？23区の高齢化率50％超地域と都市型限界集落の実態」もあわせてご覧ください。
エレベーターのない住棟で年を重ねる
建設時には便利だった住宅も、住民の身体が変われば使いにくくなります。
旧大蔵住宅にはエレベーターがありませんでした。
若い頃には上れた階段が、足腰が弱ると外出の障害になります。
買物袋を持って階段を上がる。
病院へ行く。
ごみを出す。
災害時に避難する。
日常の行動一つ一つが難しくなります。
建物の老朽化は、外壁や配管の問題だけではありません。住民の年齢に対して、建物の設備が合わなくなる問題です。
新しい住棟にエレベーター、段差の少ない動線、防災設備を設けることは、高齢者を地域から出すのではなく、住み慣れた場所で生活を続けるための更新です。
2014年、建替えが正式に動き出した
2014年5月、JKK東京は大蔵住宅を建替選定住宅に位置付けました。
建替えは、古い建物を順番に壊すだけでは進みません。
住民の移転先を確保する。
保育園を継続する。
国分寺崖線の樹林を守る。
道路と避難路を整える。
周囲の住宅地へ日影や圧迫感を与えない。
工事期間中の生活を支える。
これらを一つの計画にする必要があります。
世田谷区は住民意見を踏まえ、2016年12月19日に大蔵三丁目地区地区計画と関連する都市計画を決定しました。
地区計画は、国分寺崖線の景観を守りながら、土地を合理的に利用し、良好な居住環境を維持・向上することを目標としています。
大蔵住宅の建替えは、この時点から団地内部だけの工事ではなく、地域全体の街づくりになりました。
4期で約1,200戸へ建て替える
大蔵住宅の建替えは、第1期から第4期までに分けて進められます。
計画全体では約1,200戸の賃貸住宅を供給します。
第1期として2022年に完成したのが「カーメスト大蔵の杜」です。
5棟381戸が建設され、旧大蔵住宅から移る住民と、新たに募集された住民が暮らし始めました。
住宅名称の「カーメスト」は、穏やかという意味の英語CALMの最上級CALMESTに由来します。
一部の間取りは東京都子育て支援住宅認定を受けています。安全性、子育てに配慮した設備、コミュニティ形成等の条件を満たす住宅です。
第2期は、JKK東京の2026年6月現在の計画で2029年10月竣工予定です。省エネルギー性能はZEH-M Orientedとされています。
ただし、約1,200戸全てが2026年時点で完成したわけではありません。
大蔵の町は、今も建替えの途中にあります。
段階移転が人間関係を遠ざける
建替えによって新しい住棟ができても、工事期間中には別の問題が起きます。
旧住棟から新住棟へ住民が順番に移ると、以前は近くに住んでいた人同士が、敷地の離れた場所へ分かれます。
JKK東京が紹介した事例では、地域の交流場所まで約500メートル歩くことが難しい高齢者がいました。
健康な人にとって500メートルは短い距離です。
しかし、足腰が弱い人、杖を使う人、休みながら歩く人にとっては、参加を諦める距離になります。
そこで、使われなくなった自転車置場を、休憩と会話ができる場所へ転用する取組が行われました。
大規模建替えでは、完成後の立派な集会室だけでなく、移転途中の数年間をどう支えるかが重要です。
コミュニティは、建物が完成した日に自動的に生まれるものではありません。
国分寺崖線と湧水を残す建替え
大蔵住宅の南側には、国分寺崖線が続きます。
国分寺崖線は、多摩川が10万年以上の歳月をかけて武蔵野台地を削ってできた崖の連なりです。
立川市方面から国分寺市、世田谷区を通り、大田区方面まで約30キロメートル続きます。
崖線では、台地へしみ込んだ雨水が斜面下から湧き出します。そのため、樹林、湧水、小さな流れが残り、生き物の生息地になります。
世田谷区は国分寺崖線を「みどりの生命線」と呼んでいます。
大蔵三丁目公園の湧水池は、この地形を目で理解できる場所です。
高層住宅を建てる際に地形を大きく削り、地下水の流れを変えれば、池や樹林へ影響する可能性があります。
一方、老朽住宅をそのままにすることもできません。
大蔵住宅の建替えでは、住宅供給と同時に、国分寺崖線の景観、樹木、湧水を守る設計が求められます。
国分寺崖線の別地点を歩くなら、旧小坂家住宅や岡本公園民家園などを巡る二子玉川周辺の散歩記事も参考になります。
住宅建替えが道路と防災の計画になった
大蔵地区には、自然が残る一方で防災上の課題があります。
区画整理が行われないまま市街化した場所では、道路が狭く、消防車が入りにくい区域があります。
南北方向の幹線道路が少ないため、住宅地の通学路へ車が流入する問題もあります。
世田谷区は、都市計画道路補助216号線、区画道路、大蔵緑地、老朽木造住宅の不燃化を組み合わせて整備しています。
補助216号線には、
- 南北交通を改善する
- 生活道路への通過車両を減らす
- 火災時の延焼遮断帯を形成する
- 消防活動困難区域を減らす
という役割があります。
また、大蔵住宅から隣接する広域避難場所へつながる避難路も重要です。
緑地は自然を守るだけでなく、火災時の空間、避難経路、雨水を受け止める場所にもなります。
大蔵住宅の再生では、住宅、道路、緑地を別々に考えることができません。老朽住宅の建替えと道路・公共施設・防災・土地利用の再編を一体で捉える視点は、東京の再開発を横断して解説する記事にもつながります。
用途地域、地区計画、道路、再開発を街歩きから読む方法は、「街歩きが楽しくなる宅建入門」で詳しく解説しています。
創出用地に福祉施設を置く理由
古い低層住宅を集約し、高層化すると、敷地内に新しい土地を生み出せます。
JKK東京と世田谷区は、大蔵住宅の建替えで生まれる土地に、高齢者施設と障害者施設を整備しています。
2026年7月20日時点の世田谷区公式情報では、障害者施設は2026年8月、特別養護老人ホームは2026年10月の開設予定です。
障害者施設には、生活介護、共同生活援助、短期入所、訪問看護が計画されています。
特別養護老人ホームはユニット型、定員100人の計画です。
なぜ住宅地に福祉施設を置くのでしょうか。
高齢者や障害のある人が地域から離れずに生活するには、住戸だけでなく、介護、看護、短期入所、交流の場所が必要だからです。
大蔵住宅では、建物と住民が同時に高齢化しました。
その経験を踏まえれば、新しい団地は、元気な時に住む住宅だけでなく、支援が必要になった後も地域で暮らせる仕組みを持つ必要があります。
保育園と子育て住宅が新しい世代を迎える
大蔵の杜では、保育園の建替えと、子育てに配慮した住宅の供給も行われます。
高齢者施設と保育園を同じ地区に置くことは、「高齢者を若者へ置き換える」という意味ではありません。
異なる世代が同じ地域で暮らし、地域機能を共有できる状態を作ることです。
新しい住棟へ子育て世帯が入れば、地域人口の年齢構成は少しずつ変わります。
しかし、建物を新しくすれば自動的に若い世帯が定着するわけではありません。
交通、家賃、買物、保育、医療、公園、地域交流がそろって初めて、長く暮らせる町になります。
既存高齢者が安全に住み続け、新しい家族も生活を始められること。
この二つを同時に実現できるかが、大蔵住宅再生の評価点です。
大蔵住宅を歩くと何が見えるか
大蔵住宅の歴史は、現地を歩くと理解しやすくなります。
1．砧公園側から高低差を見る
砧公園周辺の高い土地から大蔵3丁目へ向かいます。
平らな台地から坂へ変わる場所が、国分寺崖線の地形を理解する入口です。
2．新しい住棟と工事区域を見る
カーメスト大蔵の杜の新住棟と、建替え途中の区域を遠くから確認します。
工事状況は変わるため、公開時点の公式情報を確認してください。
3．住棟間の距離を歩く
高齢者にとって、集会場所まで500メートル歩くことがどのような負担になるかを考えます。
道の勾配、休める場所、ベンチ、横断歩道も生活の一部です。
4．大蔵三丁目公園の湧水を見る
国分寺崖線の下に水が現れる仕組みを確認します。
池や流れへ入らず、植生と立入ルールへ配慮してください。
5．道路と避難経路を見る
狭い道路、補助216号線の計画、砧公園方面への避難経路を地図と現地で比較します。
道路整備が防災、通学、自然へどのような影響を与えるかを考えます。
大蔵住宅は観光施設ではなく、住民の生活空間です。
表札、窓、洗濯物、住戸内部、住民の顔を無断撮影しないでください。工事区域へ立ち入らず、車両の出入りにも注意してください。
周辺の農村史や民家園を歩くなら、喜多見氏の史跡、民家園、農園などを巡る喜多見散歩も参考になります。
まとめ――団地再生は町の時間をつなぎ直す
大蔵住宅は、1960年に入居が始まった東京都住宅供給公社の賃貸住宅です。
住宅不足の東京で、多くの家族へ安定した住まいを提供しました。
同じ時期に入居した世代は、子どもを育て、地域の人間関係を作り、長く暮らしました。
数十年後、子ども世代が独立し、親世代と建物が一緒に年齢を重ねます。
2020年国勢調査では、大蔵3丁目の65歳以上割合が60.8％となりました。
この数字には、長期居住だけでなく、建替えに向けた段階移転と人口減少も影響していると考えられます。
しかし、高齢化率が高いことは、地域が消えたことを意味しません。
住民は移転中も交流場所を作り、JKK東京と世田谷区は、住宅、保育、福祉、道路、緑地を一つの計画へ組み込みました。
第1期カーメスト大蔵の杜は381戸で完成し、全4期では約1,200戸が計画されています。
その周囲では、国分寺崖線の樹林と湧水を守り、補助216号線や避難路で防災性を高め、高齢者施設と障害者施設を整備する計画が進んでいます。
団地再生の成功は、高齢化率が下がったかだけでは測れません。
長く住んだ人が安全に暮らせるか。
移転で失われた人間関係をつなぎ直せるか。
新しい世代が地域へ入れるか。
樹林と湧水を次の時代へ残せるか。
災害時に避難できるか。
支援が必要になっても地域で暮らせるか。
これらを同時に実現できるかが問われています。
大蔵住宅の建替えは、古い団地を消す工事ではありません。
1960年から続く住民の時間と、10万年以上かけて作られた国分寺崖線の時間を、次の町へつなぎ直す事業です。
町丁目ごとの高齢化を横断比較するには、「東京にも限界集落がある？23区の高齢化率50％超地域と都市型限界集落の実態」をご覧ください。団地史全体の入口には、団地まるわかりガイドがあります。
事実確認：2026年7月20日
参考文献・参考資料
- 世田谷区「大蔵三丁目地区（大蔵住宅周辺）の街づくりについて」
- 世田谷区「大蔵三丁目地区」
- 世田谷区「大蔵地区住宅市街地総合整備事業・密集市街地総合防災事業について」
- JKK東京「新築賃貸住宅『カーメスト大蔵の杜』の募集を開始」
- JKK東京「新築賃貸住宅『カーメスト大蔵の杜』現地見学会」
- JKK東京「カーメスト名称」
- JKK東京「ZEH-Mへの取組」
- JKK東京「建替え中の住宅のコミュニティ支援 憩いの場できました」
- 世田谷区「障害者施設の整備」
- 世田谷区「高齢者施設の整備」
- 世田谷区「国分寺崖線発見マップ」
- 世田谷区『世田谷の土地利用2021』参考資料（2020年国勢調査を使用）
- 総務省統計局「令和2年国勢調査」
- 世田谷区「町名別の年齢別人口」
- 世田谷区「平成12年12月1日現在の町丁別人口と世帯数」
- 国土地理院「地理院タイル一覧」
- Wikimedia Commons「Spring Pond in Okura 3-Chome Park」
