赤羽駅の西口から坂を上っていくと、低地の駅前とは違う、空の広い住宅地が現れます。
整然と並ぶ新しい高層住宅の向こうに、年月を重ねた住棟、成長した樹木、広場、商店、学校、公園が見えます。道路の幅や建物の向きが途中で変わり、工事用の囲いと空地が、町がまだ造り替えられている最中であることを伝えています。
ここが、東京都北区の桐ケ丘団地です。
北区のまちづくり資料によれば、建替え前には5,020戸、146棟に達した巨大な都営住宅でした。団地の建設は一度に終わったのではなく、1954年度から1976年度まで20年以上にわたって続きました。そして1996年度からは、今度は約30年に及ぶ建替えが始まっています。
桐ケ丘の歴史は、単なる「古い団地の再開発」ではありません。
この場所はかつて旧軍用地でした。敗戦後、深刻な住宅不足を解決するために住宅地へ転用され、若い家族が暮らす新しい町になりました。学校、商店、自治会、広場が生まれ、何千世帯もの日常を支えました。
しかし、同じ時期に入居した世代と住棟は、数十年後に一緒に高齢期を迎えます。
現在は、建物を新しくするだけでなく、商業、医療、福祉、交流、防災の機能を備えた「生活の中心地」をつくり、学生や外国籍住民を含む新しい共同生活を築こうとしています。
桐ケ丘団地は、戦後東京が住宅不足を解決した方法と、その成功を次の世代へ引き継ぐ難しさの両方を示す場所です。
この記事では、旧軍用地から巨大団地の建設、住民と建物の同時高齢化、長期建替え、多世代化までを、年代別の空中写真と公式資料からたどります。
30秒で分かる桐ケ丘団地
桐ケ丘団地は、東京都北区桐ケ丘一・二丁目を中心に広がる大規模な都営住宅です。
団地用地は旧軍用地で、戦後の深刻な住宅不足に対応するため、公営住宅用地へ転用されました。
建替え前の団地は、1954年度から1976年度にかけて建設され、5,020戸、146棟に達しました。学校、商店、広場、自治会を備え、単なる住宅群ではなく、一つの町として成長しました。
その後、住民と建物が同時に年を重ねます。2020年国勢調査の東京都町丁別報告では、桐ケ丘1丁目の65歳以上人口割合は58.9％でした。ただし、高齢化率が50％を超えたことだけで、地域が正式な「限界集落」に指定されたわけではありません。
建替えは1996年度に始まり、六期に分けて進められています。古い住棟を高層住宅へ集約することで生まれた土地では、道路、公園、公共施設、商業、医療、福祉、交流機能を組み直す計画が進んでいます。
さらに、建替え後の自治会には学生が入居し、外国籍住民も増えています。
桐ケ丘団地が直面しているのは、「古い建物を新しくする」という問題だけではありません。
長年の居住者が住み続けられること、新しい世代が定着すること、買い物、医療、福祉、防災、自治会を持続させることを同時に考える、町全体の再設計です。
全体像を年表で見る
- 1945年：敗戦により旧軍用地の役割が終わり、深刻な住宅不足への対応が課題になる
- 1954年度：都営桐ケ丘団地の建設が始まる
- 1976年度：建替え前の団地建設が一区切りし、5,020戸・146棟に達する
- 1996年度：六期に分けた段階的な建替えが始まる
- 2018年：建替えに伴い桐ケ丘114自治会が再編される
- 2023年4月：東京都の高齢化対策の一環として東洋大学の学生が入居を始める
- 2024年10月～2025年2月：「生活の中心地」の事業予定者選定と基本協定締結
- 2026年度～2027年度：「生活の中心地」は着工・完成を予定
- 2028年秋ごろ：「（仮称）桐ケ丘区民センター」は竣工を予定
桐ケ丘団地はどこにあるのか
桐ケ丘一・二丁目は、赤羽駅の西側約700メートル、北赤羽駅から約500メートルの位置にあります。
地形を見ると、荒川に近い低地ではなく、武蔵野台地の北東部にあります。赤羽駅周辺の低地から歩くと坂を上るため、地図上の距離だけでは分からない高低差があります。
地区の面積は約47.3ヘクタールです。
これは東京ドームおよそ10個分に近い広さです。住宅だけでなく、学校、公園、道路、商店、集会施設等を含む規模であり、「団地」という一語から想像するよりも、一つの市街地に近い存在です。
現在の桐ケ丘を歩くと、建設年代の異なる住棟が混在しています。
建替え前の配置を伝える場所、新しい高層住棟、工事中の区域、創出された空地、中央公園、商店、学校、福祉施設が隣り合っています。
町の一部だけを見れば「古い団地」に見えますが、全体を歩くと、同じ場所で建設、成熟、高齢化、建替えが何層にも重なっていることが分かります。
旧軍用地だった桐ケ丘
現在の桐ケ丘団地がある赤羽、十条、王子周辺は、明治から昭和前期にかけて、陸軍の施設が集まった地域でした。
東京中心部に近く、鉄道と水運を利用しやすく、広い土地を確保できたため、兵器、被服、火薬、倉庫、輸送に関係する施設が置かれました。北区は「軍都」と呼ばれるほど、近代日本の軍事と深く結びついていきます。
この地域には、兵士の衣服や装備を扱う被服廠をはじめ、複数の軍事施設が存在しました。
ただし、旧軍施設の敷地境界は時期によって変化し、現在の町丁目と完全には一致しません。桐ケ丘団地の全域を、一つの特定施設だけの跡地として説明することはできません。
確実に言えるのは、桐ケ丘団地の用地が旧軍用地であり、敗戦後に住宅地へ転用されたことです。
1945年の敗戦後、軍事施設は役割を失いました。一方、東京では空襲で多くの住宅が焼失し、復員、引き揚げ、結婚世帯の増加、地方からの人口流入が重なります。
住む場所を失った人々に対し、残された広大な旧軍用地を住宅へ変えることは、緊急の課題でした。
1945～1950年の空中写真には、後の巨大団地とは異なる土地の状態が写っています。
道路と住棟が整然と並ぶ後年の姿と比べると、敗戦を境に、この土地の用途が軍事から生活へ大きく転換していくことが分かります。
赤羽、十条、王子に残る旧軍用地の痕跡は、「23区最大の軍都と呼ばれた北区の軍用地跡を散策」でも現地写真とともに紹介しています。
5,020戸の巨大団地が生まれた
東京都は旧軍用地を活用し、桐ケ丘で大規模な公営住宅の建設を進めました。
建設は1954年度に始まり、1976年度まで続きました。
一つの完成式で町ができたのではありません。住宅需要の増加に対応しながら、20年以上かけて住棟が加えられ、建替え前には5,020戸、146棟に達しました。
1961～1969年の空中写真では、同じ範囲に多数の住棟と道路が現れ、旧軍用地が住宅の町へ変わりつつある様子を確認できます。
当時の都営住宅は、現在から見れば小さな住戸や階段だけの住棟も多くありました。しかし、建設当時の入居者にとっては、上下水道、台所、採光、一定の間取りを備えた新しい住まいでした。
空襲で家を失った人、間借りや狭い住宅で暮らしていた家族にとって、公営住宅は生活を立て直す基盤でした。
ここで、公営住宅と他の団地を区別する必要があります。
都営住宅は、住宅確保に困難を抱える低所得世帯等へ住宅を供給する制度です。日本住宅公団が造った公団住宅や、東京都住宅供給公社の住宅とは、運営主体と入居制度が同じではありません。
一方、短期間に多数の住戸を供給し、同じ年代の若い世帯がまとまって入居した点には共通性があります。
団地の成立、2DK、住棟配置、スターハウス、建替えの基礎は、「団地まるわかりガイド」で詳しく解説しています。
学校・商店・自治会を備えた一つの町
桐ケ丘団地へ入居したのは、住戸だけではありませんでした。
若い家族が増えれば、子どもが通う学校、毎日の食料を買う店、診療を受ける場所、住民が集まる施設が必要になります。
団地内と周辺には、学校、幼稚園・保育施設、商店、集会所、公園等が整えられました。住棟の間には緑地や広場が設けられ、子どもが遊び、住民が顔を合わせる場所になりました。
自治会は、清掃、祭り、防災、見守り、行政への要望等を担います。
巨大団地は、建物を並べただけでは生活できません。住宅と生活施設、住民組織が結びついて初めて、一つの町として機能します。
1974～1978年の空中写真では、建替え前の巨大団地がほぼ完成した時期の密集した住棟配置を確認できます。
学校へ向かう子ども、商店で買い物をする家族、広場で遊ぶ人、自治会活動へ参加する住民。空中写真には人の表情は写りませんが、これほど多くの住宅が造られたこと自体が、膨大な日常生活の存在を示しています。
桐ケ丘団地を、高齢化した現在の姿だけから評価することはできません。
戦後の住宅不足を受け止め、何千世帯もの生活を安定させたことは、団地が果たした大きな役割です。
同時に、同じ時代に同じ世代が集中したという成功の構造が、数十年後の高齢化ともつながっていきます。
なぜ住民と建物が同時に高齢化したのか
桐ケ丘団地には、建設当時、若い夫婦や子育て世帯が数多く入居しました。
同じ時期に入居した住民は、同じような速度で年齢を重ねます。子どもは進学、就職、結婚を機に団地を離れます。一方、親世代にとって団地は、長年暮らし、近所との関係を築き、病院、商店、バス停の位置を知る生活の場所です。
住み続けることは、自然な選択です。
しかし、住宅も同じ年月を重ねました。
階段だけの中層住棟では、外出が難しくなります。玄関、浴室、室内の段差、狭い間取り、古い配管、耐震性、防災設備も、長期居住に対応しにくくなります。
住民と建物が同時に老いることで、生活上の負担が大きくなる。これが、団地の「同時高齢化」です。
2020年国勢調査の東京都町丁別報告では、桐ケ丘1丁目の65歳以上人口割合は58.9％でした。北区の2022年1月資料では、桐ケ丘一・二丁目を合わせた高齢化率が約57.6％と示されています。
ただし、二つは別の統計です。国勢調査と住民基本台帳では対象と時点が異なるため、単純に増えた、減ったとは判断できません。
また、高齢化率が50％を超えたことだけで、地域が正式な「限界集落」に指定されたわけではありません。
自治会の清掃、防災訓練、見守り、健康行事等が続いている地域を、高齢化率だけで「共同体が消えた」と断定するのは誤りです。
問題は高齢者が多いこと自体ではありません。
階段を上れない、買い物先が遠い、自治会活動の負担が一部の人へ集中する、災害時に支援を必要とする人が増えるといった課題を、住宅と地域の仕組みが支えられるかどうかです。
さらに、都営住宅には、民間住宅だけでは安定した住まいを得にくい高齢者、ひとり親世帯、障害のある人等を支える役割があります。
高齢化を「居住者のせい」と説明してはいけません。
戦後の入居時期、子世代の転出、長期居住、公営住宅の福祉的役割、建物の老朽化が重なった結果として理解する必要があります。
都市型限界集落という言葉の注意点と東京23区内の比較は、「東京にも限界集落がある？23区の高齢化率50％超地域と都市型限界集落の実態」で詳しく説明しています。
1996年度から続く六期の建替え
桐ケ丘団地の建替えは、1996年度に始まりました。
5,020戸、146棟という規模の団地を、一度に空にして建て直すことはできません。住民の移転先を確保しながら、区域を分け、六期にわたって段階的に進める必要があります。
北区が2022年に公表した資料では、建設中を含め約3,500戸の建替えが進み、約1,500戸が今後の予定として整理されていました。
これは2022年時点の整理であり、2026年現在の建替え進捗を示す数字ではありません。
建替えにより、耐震性、エレベーター、バリアフリー、断熱、配管、防災設備等を改善できます。
古い中層住棟を高層化して集約すると、同じ戸数をより小さな建築面積へ収められます。そこで生まれた土地を、道路、公園、公共施設、商業・福祉施設等へ活用できます。
一方、建替えには住民の負担もあります。
- 仮移転と戻り入居
- 引っ越しの負担
- 住棟番号や生活動線の変化
- 長年の隣人関係の変化
- 商店の営業継続
- 成長した樹木や広場の扱い
- 工事期間中の騒音と通行
建物が新しくなることと、生活が途切れないことは同じではありません。
長期建替えでは、完成した住棟の数だけでなく、住民が地域との関係を保てたか、生活サービスを工事中も利用できたかを見る必要があります。
自治会と学生入居｜共同体は消えていない
建替え後の桐ケ丘114自治会は、2018年に再編されました。
北区の桐ケ丘114自治会紹介によると、長年の居住者に加え、2023年4月から東洋大学の学生が入居しています。これは、東京都が進める都営住宅の高齢化対策の一環です。
外国籍住民の入居も増えています。
年齢、国籍、家族構成が異なる人が同じ住宅で暮らすことは、団地の世代構成を変える可能性があります。しかし、ただ若者を数人入居させれば多世代化が完成するわけではありません。
学生が地域活動へ無理なく参加できること、卒業後も別の若い世帯が入居できること、外国籍住民へ情報が伝わること、自治会の負担を一部の人へ集中させないことが必要です。
桐ケ丘114自治会では、防災炊き出し訓練、夜間パトロール、清掃、健康行事等が行われています。
この事実は、高齢化率が高い地域でも共同活動が続いていることを示します。
同時に、活動が続いているから課題がないとも言えません。
高齢の役員へ負担が集中していないか。学生や新規居住者が参加しやすいか。多言語で防災情報を共有できるか。自治会へ加入しない住民も災害時に支援できるか。
多世代化の成否は、住民の年齢構成だけでなく、共同生活を支える仕組みで判断する必要があります。
商店と日常生活をどう支えるのか
桐ケ丘団地は、駅から遠く離れた山村ではありません。
しかし、地区が広く、高低差もあり、高齢者にとっては店やバス停までの数百メートルが大きな負担になることがあります。
北区のまちづくり資料では、商店の空き店舗や、地区によって日常の買い物先まで距離があることが課題として示されています。2021年12月からは移動販売も始まりました。
これは、店舗が一軒あるかどうかだけの問題ではありません。
- 重い物を運べるか
- 雨や猛暑の日に歩けるか
- 薬を受け取れるか
- 介護相談と診療を近くで利用できるか
- 店へ行くことが人と会う機会になっているか
という生活全体の問題です。
団地建設時の商店は、当時の人口構成と消費行動に合わせて造られました。世帯人数が減り、自動車利用や大型店、宅配、インターネット通販が広がれば、従来の商店だけで生活を支えることは難しくなります。
一方、効率だけを理由に近隣の店が失われれば、歩いて暮らす高齢者の生活は不便になります。
団地再生では、住宅戸数だけでなく、日常生活をどの距離で完結できるかを考える必要があります。
「生活の中心地」をつくる現在の計画
東京都住宅政策本部は、桐ケ丘一丁目の建替えで生まれた土地を活用し、「生活の中心地」をつくるまちづくりプロジェクトを進めています。
2024年10月に事業予定者が選定され、2025年2月に基本協定が締結されました。
東京都の2026年4月24日更新ページによれば、事業者グループは「通う・集う・つながる桐ケ丘プロジェクト」で、構成員はイオンリテール株式会社（代表企業）、株式会社大本組、株式会社あい設計です。
計画では、次の機能が提案されています。
- スーパーマーケット
- 日用品販売
- 飲食
- 調剤薬局
- 通所介護
- 介護相談
- フィットネス
- 診療所
- 訪問型サービス
- 屋内外の交流空間
- 災害時にも活用できる緑地
- 既存商店の営業継続を支える区画
予定では2026年度に着工し、2027年度に完成するとされています。
ただし、これは2026年7月20日に確認した公表予定です。個々の店舗や医療・福祉機能は事業者提案を含み、すべてが確定済みの完成施設というわけではありません。
北区は、別に近隣の公共施設を複合化する「（仮称）桐ケ丘区民センター」の整備も進めています。2025年秋の説明資料では、2026年度秋ごろに新築工事の説明会を行い、2028年秋ごろの竣工を予定しています。
これらが実現すれば、建替えで分散した生活機能を再び集め、買い物、医療、福祉、交流、防災を近い距離で結べる可能性があります。
しかし、施設を造れば自動的に地域の中心になるわけではありません。
既存住民が利用しやすい価格と動線になっているか。新しい住民と従来の住民が同じ場所を使うか。長期間営業を続けられるか。災害時に実際に機能するか。
完成後の運営まで見て、初めて「生活の中心地」が実現したかを判断できます。
桐ケ丘団地を歩いて歴史を読む
桐ケ丘団地は、現在も人が暮らす住宅地です。
街歩きでは、公道、公園、公開施設から、町の変化を読み取ってください。住民、住戸内、表札、洗濯物を無断撮影してはいけません。
見るべきポイントは、派手な観光名所ではありません。
赤羽駅西側の坂
赤羽駅から団地へ向かう坂は、低地と武蔵野台地の高低差を体感できる場所です。
高齢者の日常移動を考えるとき、地図上の直線距離だけでは不十分であることが分かります。
建設年代の異なる住棟
古い配置を伝える区域、新しい高層住棟、工事区域を見比べます。
階段、エレベーター、建物の高さ、住棟間隔、玄関への動線の違いから、住宅政策が重視したものの変化を読み取れます。
桐ケ丘中央公園と緑地
大規模団地では、住棟の間の空間も生活施設です。
子どもの遊び、高齢者の休憩、防災、通り抜け、地域行事に使われます。建替えで建物が高層化するとき、地上の空間を何に使うかが重要になります。
商店と生活施設
店の数だけでなく、住棟からの距離、坂、ベンチ、歩道、バス停、診療・福祉施設との位置関係を見ます。
旧軍用地の痕跡につながる道
北区には、軍用鉄道跡を利用した道や、軍事施設の配置に由来する土地利用が残っています。
桐ケ丘だけで完結させず、赤羽、十条、王子の旧軍用地跡とつなげて歩くと、軍事都市から住宅都市へ変わった北区の歴史が見えてきます。
桐ケ丘団地が東京の未来へ問いかけるもの
桐ケ丘団地は、東京の特殊な失敗例ではありません。
高度経済成長期に短期間で造られた団地、ニュータウン、戸建住宅地は全国にあります。同じ年代の世帯がまとまって入居した地域では、時期の差はあっても、住民と住宅の同時高齢化が起こり得ます。
同じ時期に入居した世代と住棟が一緒に年を重ねる点は、旧日本住宅公団系の高島平団地にも見られます。ただし、桐ケ丘は都営住宅であり、運営主体と入居制度は同じではありません。一方、旧軍用地から住宅・公園へ転換した別の例として光が丘の歴史と比べると、返還過程と都市計画の違いが見えてきます。
桐ケ丘が先に直面したのは、戦後住宅政策の寿命をどう延ばすかという問題です。
住宅不足の時代には、「何戸造るか」が最大の課題でした。
現在は、次の問いが加わっています。
- 高齢者が安全に住み続けられるか
- 若い世帯が一時的ではなく定着できるか
- 学生、外国籍住民、単身者、子育て世帯が孤立しないか
- 商業、医療、福祉を歩ける範囲で利用できるか
- 自治会と防災を一部の住民だけへ背負わせないか
- 建替えで失われる人間関係や緑をどう引き継ぐか
- 新しい施設を完成後も運営できるか
5,020戸の巨大団地を造ることは、当時の東京にとって大事業でした。
それを、住民の生活を途切れさせずに造り替えることは、さらに長い時間を必要としています。
桐ケ丘団地の歴史が示すのは、町は完成した瞬間に終わらないということです。
建物、住民、制度、商店、学校、自治会は、それぞれ違う速度で変化します。持続する住宅地をつくるには、新築戸数だけでなく、その変化を何十年も支える仕組みが必要です。
よくある質問
桐ケ丘団地はいつ造られたのですか
桐ケ丘団地の建替え前の住棟は、1954年度から1976年度にかけて建設されました。一度に完成したのではなく、20年以上をかけて拡大し、5,020戸、146棟に達しました。
桐ケ丘団地は旧軍施設の跡地ですか
団地用地は旧軍用地です。
赤羽、十条、王子周辺には、陸軍の被服、兵器、火薬、倉庫等に関係する複数の施設がありました。ただし、施設ごとの境界は複雑で、現在の団地全域を一つの施設名だけで説明するのは適切ではありません。
桐ケ丘団地は限界集落なのですか
正式に「限界集落」と指定されたわけではありません。
2020年国勢調査で桐ケ丘1丁目の高齢化率が58.9％となり、いわゆる「都市型限界集落」の例として報じられました。しかし、本来は高齢化率だけでなく、共同活動や生活機能を維持できるかを見る必要があります。
建替えはいつから始まったのですか
建替えは1996年度に始まり、六期に分けて進められています。
大規模団地のため、住民の移転先を確保しながら、長期間にわたり段階的に実施されています。
学生が都営住宅に住んでいるのですか
北区の公式紹介によると、桐ケ丘114自治会の区域では、東京都の高齢化対策の一環として、2023年4月から東洋大学の学生が入居しています。
学生入居だけで高齢化が解決するわけではありませんが、多世代が同じ住宅で暮らし、地域活動を組み直す試みの一つです。
桐ケ丘団地を見学できますか
公道、公園、公開された商店・施設を歩くことはできます。
ただし、団地は観光施設ではなく生活の場です。住民、住戸内、表札、洗濯物等を無断撮影せず、通行と生活を妨げないようにしてください。
まとめ
桐ケ丘団地の土地は、旧軍用地から戦後住宅へ変わりました。
1954年度から1976年度にかけて、5,020戸、146棟の巨大な都営住宅が造られました。そこには若い家族が移り住み、学校、商店、広場、自治会を備えた一つの町が生まれました。
その町は、戦後の住宅不足を支えました。
しかし、同じ時期に入居した住民と住棟は、数十年後に一緒に年を重ねます。階段、設備、買い物、自治会、防災等に新しい課題が現れました。
1996年度から始まった建替えは、古い建物を新しくするだけではありません。
住民の移転、道路、公園、商店、公共施設、医療、福祉、交流、防災を含め、巨大な町を生活させたまま造り替える事業です。
建替え後の自治会では学生入居が始まり、外国籍住民も増えています。新しい「生活の中心地」やコミュニティ施設の整備も計画されています。
ただし、若い人が少し増え、建物と施設が新しくなれば、再生が完成するわけではありません。
長年の居住者が住み続けられること。新しい住民が定着すること。買い物、医療、福祉、防災、自治会を持続できること。異なる世代と背景の人が、無理なく同じ町を使えること。
桐ケ丘団地が問いかけているのは、何戸の住宅を造るかではなく、何十年後も暮らし続けられる町をどうつくるかという問題です。
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参考文献・参考サイト
- 北区「桐ケ丘団地のまちづくりについて」
- 北区「桐ケ丘一・二丁目地区の新しいまちづくり」説明資料
- 東京都住宅政策本部「北区桐ケ丘一丁目地区まちづくりプロジェクト」
- 北区「桐ケ丘114自治会」
- 北区「（仮称）桐ケ丘区民センター」
- 北区立図書館「地域資料（旧軍関係施設）」
- 北区『新修北区史』
- 北区『北区史 通史編 近現代』
- 昭和館デジタルアーカイブ「桐ケ丘三十五年史」
- 東京都総務局統計部「令和2年国勢調査 東京都区市町村町丁別報告」
- 総務省統計局「令和2年国勢調査 結果」
- 国土地理院「地理院タイル一覧」
- 国土地理院「コンテンツ利用規約」
- Flickr「桐ヶ丘団地 Kirigaoka Danchi」
- 楽待新聞「スーパーも遠い…東京23区の限界集落『桐ケ丘団地』を歩いて見えたこと」（現地取材の比較資料。主要事実は公的資料で確認）
事実確認：2026年7月20日
